2026.02.20

【2026年2月最新】東京都心5区でセットアップオフィスが最も多い区は？供給数と傾向を徹底比較

ハマタロウ博士5号

東京都心で急増するセットアップオフィス｜供給拡大の背景とは？
- なぜ今、東京都心でセットアップオフィスが増えているのか？
2026年2月の東京都心5区オフィス市場｜エリア別の特徴を解説
- 東京都心5区の市場特性と2026年の動向
2026年2月、取り扱い物件数が多い区は？都心5区ランキング
- 2026年2月、取り扱い物件数が多い区はどこか？
なぜ千代田区の取り扱い物件数は多いのか？その理由を解説
- なぜ千代田区の取り扱い物件数が多いのか？
セットアップオフィスのメリットと選び方のポイント
- 東京都心でセットアップオフィスを探す際のポイント

東京都心で急増するセットアップオフィス｜供給拡大の背景とは？

なぜ今、東京都心でセットアップオフィスが増えているのか？

東京都心では、ここ数年でセットアップオフィスの供給が増加しています。以前は一部の企業向けという印象もありましたが、現在では幅広い企業が選択肢として検討する存在になっています。背景にあるのは、大きく2つの要因です。

まず、新築ビルの大量供給による競争環境の変化です。2025年から2026年にかけて都心では大型ビルの竣工が続きました。これにより既存ビルでは空室が発生しやすくなり、従来型の募集方法だけでは差別化が難しくなっています。その対策として、あらかじめ内装を整えたセットアップオフィスへと転換する動きが広がっています。セットアップオフィスは、新築ビルよりも既存の中古オフィスビルで導入されるケースが多い傾向にあります。

特に近年は、新築ビルの供給増加により競争が激しくなっており、既存ビル側は募集戦略の見直しを迫られています。その対策として、内装や会議室をあらかじめ整え、すぐに使える状態にすることで物件に付加価値を持たせる取り組みが進んでいます。つまり、セットアップ化は単なる設備改善ではなく、既存ビルが競争力を高めるための戦略的な施策として実施されることが多いのです。

次に、初期費用を抑えたい企業ニーズの高まりです。内装工事費の上昇や原状回復費用への不安から、できるだけ移転コストを抑えたいと考える企業が増えています。セットアップオフィスは内装工事が不要、または最小限で済むため、資金負担を軽減できる点が評価されています。

さらに、スピーディーな入居ニーズの増加も要因です。事業拡大や人員増加に伴い、できるだけ早く業務を開始したいという企業にとって、即入居可能な物件は大きな魅力となっています。

この流れは一時的なブームというよりも、東京都心オフィス市場における構造変化の一部といえます。オフィス選びにおいては、「どのような形で借りるか」という視点が、これまで以上に重要になってくるといえるでしょう。

2026年2月の東京都心5区オフィス市場｜エリア別の特徴を解説

東京都心5区の市場特性と2026年の動向

本記事では、千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区の5エリア、いわゆる都心主要5区に焦点を当て、それぞれの市場特性や動向について解説します。

■ 千代田区

東京駅・大手町・神田など日本を代表するビジネスエリアを抱える区です。大企業本社から中小企業まで幅広い企業が集積しており、中小規模ビルのストックも豊富です。立地重視の安定需要があります。

■ 中央区（八重洲・日本橋エリア）

2026年の新規ビル供給の中心とされる注目エリアです。再開発が進み、街並みやビルのグレードが向上しています。その影響で既存ビルも競争力強化を図り、リニューアルやセットアップ化の動きが広がっています。

■ 港区（新橋・虎ノ門エリア）

近年続いていた大型ビル供給は一旦落ち着きつつあります。ハイグレードビルが集積するエリアである一方、既存ビルは立地や規模に応じた明確なポジショニングが求められています。差別化策としてセットアップ導入も見られます。

■ 新宿区

交通利便性が高く、幅広い業種から安定した需要があります。大規模ビルから中小規模ビルまで物件のバリエーションが豊富で、比較的選択肢が多いエリアです。実用性を重視したセットアップ物件も流通しています。

■ 渋谷区

再開発が継続しており、IT・スタートアップ企業を中心に成長企業の需要が堅調です。比較的小規模区画の動きが活発で、デザイン性を重視したセットアップ物件が増える傾向があります。

セットアップオフィスの供給は、こうした既存ビルのストック量や再開発状況と密接に関係しています。

2026年2月、取り扱い物件数が多い区は？都心5区ランキング

2026年2月、取り扱い物件数が多い区はどこか？

実際の流通状況を把握するうえで参考になるのが、掲載物件データです。

「もったいないオフィス居抜き移転.com」に掲載されているセットアップ・居抜きオフィスの取り扱い物件数を見ると、2026年2月時点では以下の順となっています。

1位：千代田区
2位：中央区
3位：港区
4位：渋谷区
5位：新宿区

千代田区は、中小規模ビルのストックが多く、母数そのものが大きいエリアです。そのため、セットアップ化や居抜きとして再流通する物件も継続的に発生しやすい傾向があります。安定した需要と供給の循環がある点が特徴です。

中央区は、八重洲・日本橋エリアを中心とした再開発や新規供給の影響を受け、既存ビルの募集強化が進んでいます。その結果、セットアップ・居抜き物件の掲載数も増加傾向にあります。近年は、大規模な新築ハイグレードオフィスビルでも、あらかじめセットアップ区画を用意するケースが見られます。入居時の内装負担を抑えられることから、企業にとって選択肢が広がっています。また、社員のウェルネスや働きやすさに配慮した共用部・設備を備えるビルも増えており、「新築×セットアップ」という新たなニーズに対応する動きが進んでいます。

港区は、ここ数年続いていた大型ビル供給が一段落しつつありますが、ビジネス拠点としての人気は依然として高く、一定の流通量を維持しています。エリアブランドの強さが安定供給につながっています。

なぜ千代田区の取り扱い物件数は多いのか？その理由を解説

なぜ千代田区の取り扱い物件数が多いのか？

千代田区は、東京駅・大手町・丸の内・神田などを抱える日本有数のビジネス集積地です。大企業の本社機能から中堅企業、スタートアップまで幅広い企業が集まり、オフィス需要が継続的に発生しています。

また、築年数や規模が多様なビルが数多く存在している点も特徴です。大型ハイグレードビルだけでなく、中小規模の既存ビルも豊富なため、物件の母数そのものが大きいエリアといえます。加えて、本社移転や支店・拠点開設ニーズが安定していることから、一定の入れ替わりが常に発生しています。

新築ビルとの競争が続くなか、既存ビルでは差別化を目的として、内装付きや会議室設置済みといったセットアップ型の募集が増えています。初期費用を抑えられる点や即入居が可能な点が評価され、流通するセットアップ物件数も比較的多い状況となっています。

一方で、中央区は八重洲・日本橋エリアを中心に再開発が進行中です。新規供給の影響を受けて市場環境が変化しており、今後はセットアップ物件の動向にも注目が集まっています。

セットアップオフィスのメリットと選び方のポイント

東京都心でセットアップオフィスを探す際のポイント

セットアップオフィスは、

・初期費用を抑えやすい
・入居までの期間を短縮しやすい
・内装イメージを事前に具体的に確認できる

といったメリットがあります。

通常のオフィス移転では、内装設計や工事期間が必要になりますが、セットアップオフィスであれば会議室や執務スペースが整った状態で引き渡されるため、移転スケジュールを短縮しやすい点が特徴です。また、完成済みの空間を内見できるため、入居後の働き方をイメージしやすいという利点もあります。

一方で、立地や条件の良い物件は比較的早く検討が進む傾向があります。特に東京都心5区では需要が安定しているため、情報収集のタイミングが重要になります。

物件選定にあたっては、

・希望エリアを明確にする
・賃料だけでなく保証金や原状回復費を含めた総コストで比較する
・最新の流通情報を継続的に把握する

ことがポイントです。

東京都心5区の最新セットアップ・居抜き物件情報は、「もったいないオフィス居抜き移転.com」で随時掲載されています。市場動向を踏まえながら、自社に合った物件を検討する際の参考としてご活用いただけます。

まとめ

2026年の東京都心オフィス市場は、エリアごとに供給局面が異なります。

・港区（新橋・虎ノ門・麻布台・芝浦・高輪ゲートウェイ・赤坂など）は大型供給が一旦落ち着く局面にあります。2027年10月には虎ノ門駅直結「TORANOGATE」の竣工が予定されており、引き続き注目エリアです。

・中央区（八重洲・日本橋）は、東京駅・日本橋駅周辺で大規模再開発が進行中で、今後は新規ビル供給の中心エリアといえます。

・新宿区は新宿駅周辺で大規模再開発が進行中ですが、本格的な完成はまだ先です。2026年8月には新宿駅西口駅前の明治安田生命ビルが竣工予定です。ビッグターミナル新宿駅を抱え、幅広い業種から安定したニーズがあります。

・渋谷区は再開発が継続中で、IT・スタートアップ・クリエイティブ系企業の需要が引き続き強いエリアです。

そのなかで、流通物件数ベースでは
千代田区の取り扱い件数が多く、次いで中央区、港区、渋谷区、新宿区という状況です。

市場動向と実際の流通状況の両面を理解することが、
2026年のオフィス移転成功の鍵になります。

最新物件情報は
もったいないオフィス居抜き移転.comをご覧ください。

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